TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ NEDENİYLE TAHLİYE

Tahliye taahhütnamesi; kiracının, kiralanan taşınmazı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak taahhüt ettiği bir belgedir. Bu taahhütname, kiraya verenin, kiracının belirtilen tarihte taşınmazı tahliye etmemesi durumunda, yasal yollara başvurarak tahliyeyi talep etmesine olanak tanır. Ancak, tahliye taahhütnamesinin hukuki geçerliliği ve uygulanabilirliği belirli şartlara bağlıdır. Bu yazıda, tahliye taahhütnamesinin geçerlilik şartları, dikkat edilmesi gereken süreler, yetkili merciler ve itiraz durumları gibi konular ayrıntılı bir şekilde ele alınacaktır.

Tahliye Taahhütnamesinin Geçerlilik Şartları

Tahliye taahhütnamesinin hukuken geçerli olabilmesi için aşağıdaki şartların eksiksiz olarak yerine getirilmesi gerekmektedir:

1. Yazılı Şekilde Düzenlenmesi: Tahliye taahhütnamesi yazılı olarak düzenlenmelidir. Bu husus TBK m.352/1'de açıkça belirtilmiştir.
2. Kira Sözleşmesinin İmzalanmasından Sonra Düzenlenmesi: Taahhütname, kira sözleşmesinin imzalanmasından sonra düzenlenmelidir. Kira sözleşmesiyle aynı tarihte veya öncesinde imzalanan taahhütnameler geçerli sayılmayacaktır.
3. Tahliye Tarihinin Belirtilmesi: Taahhütnamede, kiracının taşınmazı hangi tarihte tahliye edeceği açık ve net bir şekilde belirtilmelidir.
4. Kiracı veya Yetkili Temsilcisi Tarafından İmzalanması: Taahhütname, bizzat kiracı veya yasal temsilcisi tarafından imzalanmalıdır.

Bu şartların herhangi birinin eksikliği durumunda, tahliye taahhütnamesi hukuken geçersiz sayılır.

Tahliye Taahhütnamesinin İmza Tarihi

Tahliye taahhütnamesinin, kira sözleşmesinin imzalanmasından sonra düzenlenmiş olması, taahhüdün geçerliliği açısından büyük önem taşır. Kira sözleşmesiyle aynı gün veya öncesinde imzalanan taahhütnameler, kiracının baskı altında imzaladığı düşüncesiyle geçersiz kabul edilebilir. Bu nedenle, taahhütnamenin kira sözleşmesinin imzalanmasından makul bir süre sonra, kiracının serbest iradesiyle imzalanması gerekmektedir.

Tahliye Taahhütnamesine Dayalı Tahliye Süreci Ve Süreler

Kiracı, taahhütnamede belirtilen tarihte taşınmazı tahliye etmezse, kiraya verenin yasal yollara başvurma hakkı doğar. Bu süreçte dikkat edilmesi gereken önemli süreler bulunmaktadır:

1. Dava Açma veya İcra Takibi Başlatma Süresi: Kiraya veren; taahhütnamede belirtilen tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde taahhütnameye dayalı olarak, tahliye talebiyle icra takibi başlatmalı veya sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açmalıdır. Bu süre hak düşürücü nitelikte olup, sürenin kaçırılması durumunda tahliye talebi reddedilir.
2. İcra Takibine İtiraz Süresi: Kiraya veren, icra takibi yoluyla tahliye talebinde bulunursa, kiracıya bir tahliye emri tebliğ edilir. Kiracı, bu tahliye emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde itiraz etme hakkına sahiptir. İtiraz edilmemesi durumunda, kiracı on beş gün içinde taşınmazı tahliye etmelidir.
3. İtirazın Kaldırılması veya İptali Davası Açma Süresi: Kiracının icra takibine itiraz etmesi halinde, kiraya veren, itirazın tebliğinden itibaren altı ay içinde itirazın kaldırılması veya bir yıl içinde itirazın iptali ve tahliye davası açmalıdır.

Tahliye talepli icra takiplerinde, kiralanan taşınmazın bulunduğu yer icra dairesinde yetkilidir. Tahliye davası ise, yine kiralanan taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılmalıdır.

İtirazın İptali ve İtirazın Kaldırılması Davaları

1. İtirazın İptali Davası

Kiraya veren, kiracının itirazı sonrasında sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali davası açarak kiracının itirazının haksız olduğunu ispat etmeye çalışır. Mahkeme, tahliye taahhütnamesinin geçerli olduğuna karar verirse, kiracının icra takibine yaptığı itiraz iptal edilir ve tahliye süreci devam eder. Burada itirazın tebliğinden itibaren 1 yıllık dava açma süresi vardır.

1. İtirazın Kaldırılması Davası

Kiraya veren, kiracının itirazı sonrasında icra hukuk mahkemesinde itirazın kaldırılması davası açabilir. Burada noter tarafından düzenlenmemiş veya imza ve tarihi noter onayı taşımayan tahliye taahhütnamelerinde, kiracının imza veya tarihe itiraz etmesi halinde, kiraya veren icra hukuk mahkemesine başvurarak itirazın kaldırılmasını talep edilemeyeceğine dikkat edilmesi gerekir. Kiracı, yasal süresi içinde açık ve kesin bir şekilde imzaya veya tarihe itiraz etmiş ise, kiraya verenin sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali ve tahliye davası açmalıdır.

Fakat doğrudan tahliye taahhüdüne bir itiraz olmadan yalnızca icra takibine veya borca itiraz edilmişse itirazın kaldırılması davası açılabilir. Dava açma süresi itirazın tebliğinden itibaren 6 aydır.

Tahliye Taahhütnamesinin Geçersizliği

Bazı durumlarda, kiracılar tahliye taahhütnamesinin geçersiz olduğunu iddia ederek tahliye sürecine itiraz edebilirler. Aşağıdaki durumlarda mahkemeler tahliye taahhütnamesini geçersiz kabul edebilir:

1. Tahliye Taahhütnamesi Kira Sözleşmesiyle Aynı Gün İmzalanmışsa: Eğer tahliye taahhütnamesi, kira sözleşmesi ile aynı gün imzalanmışsa, mahkemeler genellikle bunu kiracının baskı altında imzaladığı şeklinde değerlendirerek geçersiz sayar.

2. Baskı, Tehdit veya Aldatma Sonucu İmzalanmışsa: Kiracı, tahliye taahhütnamesini baskı, tehdit, hile veya aldatma sonucunda imzaladığını iddia ederse ispat yükü kiracıya aittir. Kiracı bu durumu ispatlarsa tahliye taahhüdü geçersiz sayılır.

3. Tahliye Tarihi Belirtilmemişse veya Belirsizse: Tahliye taahhütnamesinde net bir tahliye tarihi belirtilmemişse, bu taahhüt geçerli sayılmaz.

4. Aile Konutu Şerhi Nedeniyle Geçersizlik: Kiralanan taşınmaz eşlerin birlikte yaşadığı bir konut (aile konutu) ise, tahliye taahhütnamesinin geçerli olması için eşin rızası gerekir. Eğer eşin rızası olmadan imzalanmışsa, rızası olmayan eş mahkemeye başvurarak tahliye taahhüdünün geçersiz sayılmasını talep edebilir.

10 YILLIK UZAMA SÜRESİ SONUNDA TAHLİYE

Türk Borçlar Kanunu'nun 347. maddesine göre, konut ve çatılı iş yeri kiralarında belirli süreli kira sözleşmeleri, sürenin bitiminde kendiliğinden sona ermez. Kiracı, sözleşme süresi sonunda taşınmazı tahliye etmezse, sözleşme aynı koşullarla bir yıl daha uzamış sayılır. Ancak, kiraya veren toplamda 10 yıllık uzama süresinin dolmasının ardından herhangi bir gerekçe göstermeksizin tahliye talebinde bulunabilir. Bu süreçte kiraya verenin dikkat etmesi gereken süreler ve hukuki prosedürler oldukça önemlidir.

10 Yıllık Sürenin Hesaplanması

10 yıllık uzama süresinin başlangıcı, kira sözleşmesinin bitiş tarihiyle belirlenir. Örneğin, 01.01.2010 başlangıç tarihli ve 1 yıllık bir kira sözleşmesi varsa, sözleşme 01.01.2011'de sona erer ancak kiralanan tahliye edilmez ise, sözleşme her yıl otomatik olarak yenilenerek 10 yıllık uzama süresi 01.01.2021'de tamamlanır.

Fesih Bildirimi Zorunluluğu ve Süresi

10 yıllık uzama süresi dolduğunda, kiraya verenin kiracıyı tahliye edebilmesi için belirli süre içinde fesih bildirimi yapması gerekir. Kiraya veren, 10 yıllık uzama süresinin dolduğu kira yılının bitiminden en az 3 ay önce kiracıya fesih bildirimi göndermelidir. Bu fesih bildirimi yazılı olmalıdır. Eğer 10 yıllık uzama süresi dolduktan sonra 3 aylık fesih süresi geçirilirse, sözleşme bir yıl daha uzamış sayılır ve kiraya veren tahliye hakkını bir sonraki yıl kullanabilir.

Bu nedenle, fesih bildiriminin zamanında yapılması son derece önemlidir.

Kiracının Tahliye Süreci

10 yıllık uzama süresi dolduktan sonra, fesih bildirimi süresinde yapıldığı halde kiracı taşınmazı tahliye etmezse, TBK m.350 uyarınca kiraya veren sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açabilir.

Tahliye süreci, kanuni sürelerin titizlikle takip edilmesini ve hukuki prosedürlere uygun hareket edilmesini gerektirir. Kiracılar ve kiraya verenler, haklarını bilerek hareket etmelerini ve gerektiğinde hukuki danışmanlık almalarını tavsiye ederiz.