Bugünkü yazımda tapu devir işleri için zorunlu ekspertiz dönemine dikkat çekmek istiyorum.

Düşük gösterip vergiden kaçma durumu tarih oluyor.

Peki, uygulama ne zaman yürürlüğe girecek?

Konuyu işin uzmanlarına sordum.

Değerlendirmelerini paylaşacağım, fakat ilk olarak kısa bir hatırlatma yapmak istiyorum.

Resmi Gazete'de yayımlanan 2023 yılı Cumhurbaşkanlığı Yıllık Programı içerisinde gayrimenkul satışları da yer almaktadır.

Bu bildiriye göre, gayrimenkul satışlarına kritik bir değişiklik getiriliyor ve tapu satış işlemlerinde ekspertiz değerinin dikkate alınması öngörülüyor.

Bir diğer deyişle gayrimenkul alan veya satan kişilerin kredi kullanıp, kullanmamasına bakılmadan, tapu da eksper değeri ne çıkarsa o değer üzerinden alım-satım vergisini ödemek zorunda kalacaklar.

Avukat Adem Dülger ile görüştüm.

"Gayrimenkul alım satımında yeni düzenlemeye gidiliyor. Artık tapu işlemleri ekspertiz raporuna göre yapılacak. Peki, tapuda ekspertiz raporu nedir? Uygulama ne zaman yürürlüğe girer?" sorumun detaylarını sordum.

Şu noktanın altını çizdi:   

"Cumhurbaşkanı kararıyla Resmi Gazete'de yayınlanan '2023 Yılı Cumhurbaşkanlığı Yıllık Programı'nda gayrimenkul satışlarında ekspertiz zorunluluğu maddesi de yer almaktadır. Yeni düzenlemeye göre değerleme raporu olmayan gayrimenkuller tapuda satılamayacak. Tapu satışlarında ekspertiz zorunluluğunun yürürlüğe girmesi için bakanlık tarafından yönetmelik çıkarılması gerekiyor."

Tapu harcına dikkat çekti:

"SPK lisansına sahip değerleme uzmanları söz konusu ekspertiz raporlarlarını hazırlayabilecektir. Söz konusu ekspertiz zorunluluğu yürürlüğe girene kadar halihazırda beyan usulü uygulanmaktadır. Yani gayrimenkulün değerini tapuya alıcı ve satıcı beyan ediyor. Gayrimenkul alım satım işleminde tapu müdürlüğünde beyan edilen satış bedelinin yüzde 4'ü tapu harcı olarak ödeniyor."

Sonra vergiye vurgu yaptı:

"Bunun dışında ticari alım satımlarda satış bedelinin düşük gösterilmesi ile bu kişiler devlete daha az vergi ödemiş olmaktadır. Günümüzde pek çok kişi gayrimenkul alım satım işlemi yaparken daha az tapu harcı ödemek amacıyla tapu müdürlüğüne gayrimenkulün satış bedelini gerçek değer üzerinden değil, oldukça düşük bir değer üzerinden beyan ediyorlar. Bu durum daha sonra alıcı ya da satıcı için mağduriyet yaratabilmektedir."

Örnek verdi:

"Bunu birkaç örnekle anlatmak gerekirse, gayrimenkulün ayıplı ya da kusurlu olduğu durumlarda alıcının sözleşmeden dönme hakkı vardır. Bu durumda satın aldığı gayrimenkulü satıcıya iade ederek ödediği paranın iadesini talep edebilir. Fakat tapu müdürlüğüne beyan edilen değer gerçek ödenen değerden daha azsa alıcı aksini ispat edemediği müddetçe sadece tapuda gösterdiği değeri talep edebilir. Özellikle banka yoluyla ödeme yapılmaması halinde bu durumun ispatı oldukça zor olacaktır."

Örneklere devam etti:

"Başka bir örnek vermek gerekir ise, hukukumuzda önalım hakkı eski ismiyle şufa hakkı diye tabir edilen bir hak vardır. Önalım hakkı, hisseli gayrimenkullerde söz konusu olan bir haktır. Payını satmak isteyen paydaş, öncelikle bu teklifi diğer paydaşlara yapmalıdır. Zira diğer paydaşların önalım hakkı vardır. Şayet payını satmak isteyen paydaş, diğer paydaşlara teklifte bulunmadan payını üçüncü kişiye satarsa önalım hakkı ihlal edilmiş olur ve diğer paydaşlar ön alım hakkından yararlanarak üçüncü kişi tarafından satın alınan payın kendilerine devrini isteme hakkına sahiptir. Paydaşların bu haktan yararlanması için payını satan paydaş ile satın alan üçüncü kişinin tapuda beyan ettikleri değeri alıcıya ödemeleri yeterlidir. Düşük değer gösterilmesi halinde paydaşlar sadece bu düşük değerin ödenmesi ile satılan payı geri alabileceğinden satın alan üçüncü kişi bu durumda mağdur olmuş olacaktır."

"Hukuken örnekler çoğaltılabilir. Görüldüğü gibi insanlar yağmurdan kaçarken doluya tutulabilmektedir. Harç ve vergiden kaçmak için yapılan hile ve usulsüzlükler uzun dönemde hem alıcılara hem de satıcılara daha büyük sorunlar çıkarabilmektedir. Tapuda gayrimenkulün gerçek değerinin beyan edilmesi her iki taraf için de oldukça önem arz etmekte ve her iki tarafın menfaatine olmaktadır" dedi Avukat Adem Dülger...

Vergi cezasını hatırlattı:

"Ayrıca unutulmaması gereken önemli bir nokta da düşük bedel ödendiği sonradan tespit edilirse kişilere vergi cezası uygulanabilmektedir."

Özetle...

"Her ne kadar bu düzenlemenin yürürlüğe girmesindeki ana hedef tapu müdürlüğündeki vergi kaybının önüne geçmekse de, tapu satışlarında ekspertiz zorunluluğunun yürürlüğe girmesi ile vatandaş açısından artık yukarıda bahsedilen sorunların da önüne geçilmiş olacaktır. Tapu alım satımı yapan kişiler ilerde tapuda düşük gösterilen değer nedeniyle mağduriyet yaşamayacaktır."

Son olarak küçük bir not...

"Tabi bu noktada ifade etmek gerekirse, suistimale uğramaması adına her alanda olduğu gibi bu alanda da sıkı bir denetim mekanizmasına ihtiyaç duyulacaktır."

EMLAK SATIŞLARINDA EKSPERTİZ DEĞERLEMESİ...

Gayrimenkul alım - satımda yeni dönem tapu işlemleri ekspertiz raporuna göre yapılacak.

O halde emlak piyasası nasıl etkilenecek?

Ced İnş. Gayrimenkul Dış Tic. A.Ş Yönetim Kurulu Başkanı Cemal Demirkan ile görüştüm.

"Uygulamanın başladığı yönünde resmi olarak henüz bir tebligat gelmedi. Haziran itibariyle başlayacaktı, ama bildiğim kadarıyla 1 Ocak 2024 itibariyle başlıyor. Uygulamanın süresini 6 ay daha uzattılar diye biliyorum" diye yorumladı Cemal Demirkan...

"Tapu devir işleri için zorunlu ekspertiz dönemi başlıyor! Vergiden kaçınma tarih mi oluyor?" diye ekledim:

"Uygulama yapılan ekspertiz değer üzerinden olacak, fakat bu sistem hemen başlamayacak. Zaten yabancıya satışlarda ekspertiz yapma zorunluluğu var, fakat satış yapılırken ekspertiz raporu satış rakamında baz alınmıyor. Sadece sistemi oluşturma adına ekspertiz raporu zorunlu hale getirilmişti. Şimdi yerli satışlara da getiriliyor. İlerleyen zamanlarda ekspertiz raporunda çıkan rakam baz alınmaya başlanacak."

Ekspertiz denetimine dikkat çekti:

"Eksperler, bağımsız kuruluşlar ve denetimini SPK yapıyor. Eksper olmak zor olduğu gibi denetimleri de ağır ve aynı zamanda yaptırımları da var. Eksper, rapor girdiğinde kayıtlı olduğu birliğin sistemine de giriş yapmış oluyor."

Örnek verdi:

"Örneğin, falanca sokakta 50 tane ofis var. Ofislerden biri 3 milyon TL ekspertiz değerindeyken, diğeri 5 milyon TL olamaz. Eksperler, oradaki değerlere bakıyorlar ve değerleme yaparken oradakileri baz alıyorlar. Yani arada büyük farklar oluşmuyor."

"Uzun zaman önce uygulamaya geçilmesi gereken bir sistemdi!" dedi ve devam etti:

"Sektör ve aynı zamanda vergisel anlamda da devlet için doğru bir karar olduğunu düşünüyorum. Emlak satışlarını çok etkileyecek oranda olacağını düşünmüyorum."

Son olarak...

Bursa'ya dikkat çekti:

"Sadece üretim kısmı etkilenebilir. Özellikle sektörde 0.69 kredi kampanyasına baktığımızda, Bursa'da çok fazla proje 0.69 kredi kampanyasından faydalanamadı. Bunun sebebi satışların resmi gösterilme zorunluluğuydu. Kimse de gösteremediği için çok fazla müteahhit firma faydalanamadı. Faydalanamayan müteahhit firmalar üretim kısmında zorluk yaşamaya başlayacaklardır. Çünkü yüksek karlılık ve yüksek karlılıktan doğan yüksek vergiler ortaya çıkacaktır. Dolayısıyla sektörü bırakacak müteahhitler de olabilir. Özellikle ana işi başka sektörlerde olan firmalar inşaat piyasasından çekilebilir."

Özetle...

Tapuda ekspertiz zorunluluğu!

Vergiden kaçınma tarih oluyor!