Sanayici açısından en can alıcı sıkıntılardan biri sanayide yüksek girdi maliyetleri, piyasalardaki öngörülemezlik, vergiler, enflasyon ve finansman problemi...

Bu sorunlar katlanarak gündemde yer almaya devam ediyor.

Bugün sanayicinin gündeminden düşmeyen sanayi tesisi tarafındaki arsa, satılık ve kira fiyat artışlarını konuşmak istiyorum.

Bursalı sanayiciler sanayi tesislerindeki fabrika birim bedellerindeki artış oranının neredeyse üç katına çıktığından söz ediyor.

Ve yeni yatırımlar için OSB'lerde (Organize Sanayi Bölgeleri'nde) yer bulamakta ayrı bir sorun halini aldı.

Bursa'da sanayi parselleri doluluk oranına baktığımızda; Bursa OSB yüzde 97,36, Demirtaş OSB yüzde 91,62, Hasanağa OSB yüzde 90,51, İnegöl OSB yüzde 100, Uludağ OSB yüzde 81,78, Kestel OSB yüzde 88,17, Mustafakemalpaşa OSB yüzde 95,16, Nilüfer OSB yüzde 97,20, Yenişehir OSB yüzde 4,55, TEKNOSAB yüzde 23,53, Yenice OSB yüzde 61,25, Kayapa OSB yüzde 79,65, Barakfakih OSB yüzde 81,46, Deri İhtisas ve Karma OSB yüzde 89,51, İnegöl Mobilya Ağaç İşleri İhtisas yüzde  90,71, Mustafakemalpaşa Mermerciler İhtisas yüzde 55 ve TOSAB Tekstil Boyahaneleri İhtisas yüzde 4,29 doluluk oranına sahip.

Tabi bu oranlar değişiklik gösterebiliyor.

Velhasıl arz-talep kontrol dışı hale gelmesi, sanayicinin gözünü korkutmuş durumda.

İş yeri kira zam oranları da yüzde 65,93'lere çıktı.

Geçenlerde Endüstriyel Gayrimenkul Uzmanı Emrah Şimşek ile sohbet için bir araya geldiğimizde sahalarda olan biri olarak durum tespitini de sordum. 

Şu paylaşımları yaptı:

"Son dönemlerde arz - talep dengesinin değiştiğini ve yatırım olarak düşüşler olduğunu görüyoruz. Elbette sanayicinin arayışları devam ediyor, fakat sanayi alanlarında boş yer kalmadı. Boş alanlarda ne kadar talep oluşsa da, eskiye nazaran sanayicinin iştahı kaçmış durumda."

"Sanayide daralma, mevduat faizlerinde yükselme ve ticari kredilerin kısıtlanması, sanayiciyi öz sermaye ile ilgi yatırıma teşvik eder hale getirdi. Haliyle sanayici piyasadaki öngörülemez durumlar ve güven sürecinin oluşamamasından dolayı alanını genişletmeye ya da yeni bir alana ihtiyacı yoksa yatırım yapmak istemiyor."

SANAYİDE ARSA FİYATLARI...

Ardından arsa fiyatlarının ne kadardan başladığını sordum:

"Son zamanlarda dolar kurunda görülen stabilite, özellikle yatırım yapmayı planlayan kişiler için zorlayıcı bir durum yaratmaktadır. Arsa fiyatlarında dolar kurunda görülen stabilite ve kontrol edilemeyen maliyetlerden kaynaklı kısmi bir değişlik olduğunu söyleyebiliriz. Baktığınızda fiyatlarda uçuk değişiklikler yok. Bugünkü piyasa şartlarında, Bursa OSB ve NOSAB'da metre kare fiyatı 700 dolar - 750 dolar civarında isteniyor. Yani bugünkü dolar/TL kuru ile metre kare fiyat için 24 milyon TL civarında rakam isteniyor."

Sohbette verdiği şu örnek dikkatimi çekti:

"OSB'lerde boş parsel olmadığı için 850 dolar - 900 dolar isteyende var. Gerçek satıcı olmayan yani tok satıcı sanayici, "işine gelirse" diyebiliyor."

ALICI PİYASASI...

"Satış öngörülerimize göre, 700 dolar  - 750 dolardan işlem görüyor. Örneğin kişinin acil satması gerekiyordur, bu rakamların altında da işlem görülebiliyor. İşte biz ona alıcı piyasası diyoruz."

"Duruma satış olarak baktığımızda değişiyor, çünkü şuan alıcı piyasasındayız."

"Kimi sanayici için alanını büyütme gibi bir durum söz konusu değilse, proje almadıysa ya da avantajlı görmüyorsa eğer, parasını bağlamak istemiyor. Bekle - gör döneminde diyebiliriz. Satış ve alış koşullarının evresi değişti. Sanayicinin yatırım iştahı kaçmış durumda. Yatırım için yer almak, mevcut tesisini kiraya vermek ya da satmak gibi koşullardan uzak duruyorlar. Ancak o alanın getirisi yüksek ya da piyasa değerinin altındaysa o zaman yatırımcılar devreye giriyor."

ARSA VAR, SATILIK YOK!

"Tahmini olarak NOSAB, Bursa OSB, Hasanağa, DOSAB gibi sanayi alanlarında doluluk oranları yüzde 90'lar civarında. Başköy'de ise çoğu arsa köylüden çıkmış, sanayiciye geçmiş durumda. Kısacası arsa var, fakat satılık olarak ve doğru fiyatta yer bulmakta zorlanıyoruz."

SANAYİDE KİRALİK FABRİKA...

"Önceki sohbetlerimizde sanayicinin kiralamak için fabrika bulamadığından söz etmiştik. Şuan ise, rakamların stabil olmasına rağmen kiralamalarda fabrika sayılarının arttığını görüyoruz. Çünkü kimi sanayici, piyasadaki öngörülemez şartlarından dolayı istenen rakamları ve talebi oluşturmakta zorlanıyor. Kiralamalarda arz artarken, taleplerin düştüğünü görüyoruz."

DOĞRU FİRMA...

Biliyorsunuz ki, piyasaya konkordato kabusu çöktü. Ekonomideki yavaşlama ve maliyet artışına ilave olarak finansmanda yaşanan erişim sorunu, konkordato başvurularını son yılların en yüksek seviyesine çıkardı.

Açıkçası şu dönemde firmalar arasında güven erozyonu yaşanıyor.

"Öte taraftan da doğru firma (öz sermayesi güçlü firma) bulmakta da zorlanıyoruz. Talep olmasına rağmen, üç ay sonra firmanın akıbetinin ne olacağı bilinmiyor. Bu tarz sebeplerden dolayı da sanayi bölgelerinde kiralık sanayi tesislerinin arttığını görüyoruz. Çünkü öz sermayesi güçlü ve kurumsal yapıya sahip firmalar (doğru firmalar) fiyattan önce aranıyor. Örneğin, 1.000 metre kare tek katlı kapalı alan için aylık talep edilen kira 200 bin TL. Mutlaka rayiç bedelin üzerinde de istenilen rakamlar var. Kimi zamanda firmanın şartlarına göre, rakamlar yüzde 10 - yüzde 15 civarında gerileyebiliyor. Yerin konumundan lokasyonuna göre de değişimler gösterebiliyor."

SATILIK...

"Gerçek alıcıya arsa ve fabrika bulmakta zorlanıyoruz. Biraz önce de bahsettiğim gibi rayiç bedelin üstünde rakamlar istenebiliyor. Gerçek satıcı değilse, yani satış ihtiyacı yoksa kişinin rayiç bedelin üstünde istiyor. Olursa olur, olmazsa olmaz mantığı... Doğru fiyatta yer bulmakta zorlanıyoruz. Yoksa satış ihtiyacı olan sanayici, çeşitli kanallarla satışını yapmış oluyor. İlanda olan bazı portföyler için ya değerinin çok üzerinde isteniyor ya da talep edilen şartlar veya koşullardan dolayı talepleri  düştüğünden uzun süre ilanda kalıyor."

Sanayide çarklar yavaşladı, arz arttı, talep düştü... Sebep kontrol edilemeyen piyasa...

Velhasıl...

Kontrol edilemeyen genel giderlerden dolayı kimi firmalar, kiralık sanayi tesisi bulsa bile kira ödemelerinde zorlanmaya başlamış.

Sanayide küçülmeye gitmeyi tercih eden kimi firmalardan dolayı da kiralık sanayi tesisi taleplerinde düşüş oluşmaya başlamış.

Ya da sıkı para politikasının kredilerde azalmaya neden olmasından dolayı kimi firma daha sorgulayıcı ya da alternatif arayışlara girmiş.

Öte yandan da öz sermayesi güçlü ve kurumsal yapıya sahip firmalar yani doğru kabul edilen firmalar fiyattan önce aranır olmuş.

"Cirosu düşen sanayici kirayı nasıl ödeyeceğini düşünmeye başladı."

 "Bir sürü etkenden dolayı kiralama yerleri de artmaya başladı."

"Piyasa ortamında yatırımların yavaşladığını ve yatırım tadının olmadığını söyleyebilirim. Ancak kişi, rayiç değerinin altında olduğu takdirde yatırıma yönelir hale geldi."

"İnşaat maliyetleri arttı ve yatırım kanalında arsa ile inşaat maliyet arasındaki amortisman dediğimiz oranda makas açıldı."

Dolar kurunda görülen stabiliteden dolayı sanayici, ihracattaki rekabette ezilmeye başladı. Bir yandan fiyatları aşağı çekmek zorunda kalıyor, diğer yandan da giderleri kontrol edemiyor.

İki kesim oluştu. Dolar kurunda artış isteyenler ve istemeyenler...

"Kur artışı istiyorsun, ama iç piyasa ne olacak?" diyen var. İç piyasa, kur artışı olmasını istemiyor.

"Örneğin fabrika kirası 200 bin TL olan bir sanayici, TÜİK rakamıyla yüzde 65 kira artış oranıyla kirası 330 bin TL'lere çıktı. Fakat sattığı ürüne yüzde 10 - 15 artış yapamıyor. İki kesimde bu işin içinden nasıl çıkacak?"

Kısaca büyüme alanı bulsa sanayici, bu kez de kira fiyatlarında eziliyor. Ya da satın almaya kalksan, o zaman da maliyetlerde eziliyor!

Son olarak...

Yatırımlarda takas ve alıcı piyasasının ön plana çıktığını ekliyor Emrah Şimşek...