Kiracı ile ev sahibi arasındaki zorunlu arabuluculuk dönemi başladı.

Bugünden itibaren kira uyuşmazlıklarında mahkemeden önce arabuluculara başvurulması zorunlu hale gelmiş oldu.

Eğer iki tarafın anlaşması halinde de, kira artışında yüzde 25 sınırı aşılabilecek.

Arabulucu da uzlaşma sağlanamazsa yargı süreci başlayacak.

Uzun zamandır ağır ekonomik kriz döneminden geçiyoruz.

Bir zamanlar ev almak için mesaiye kalanların derdi, artık kirayı ödeyebilmek olduğu dönemlere geldik.

Kira oranlarındaki yükselen artışlar konut bulmayı zorlaştırdı.

Öte taraftan ev sahibi ile kiracılar karşı karşıya gelmeye başladı.

Kira fiyatları katlandıkça kira gerilimleri arttı.

Mahkemelerde artan dava yoğunluğu arabuluculuk uygulamasını gündeme getirmiş oldu.

Mahkemeler kilitlendi.

Silahların karıştığı, yumrukların havada uçuştuğu ve cinayete varan kavgalar yaşandı.

Uygulamanın kira davalarını yarıya indirmesi ve özellikle fahiş kira artışının önüne geçilmesi konusunda katkı sağlaması bekleniyor.

Ancak uygulama taraflar arasında kemikleşen sorunlara sadece kısmi bir çözüm olacak gibi...

Kira uyuşmazlıklarını üç haftada çözmeyi planlayan zorunlu arabuluculuk sistemi, kira ve ev sahibini karşı karşıya getiren krizlerin çözülmesinde ne kadar etkili olacak?

Binlerce dava var.

Arabulucu Avukat Adem Dülger ile görüştüm.

"Öncelikle arabuluculuk nedir?" diye sordum.

Arabuluculuk, Türk Hukuk Sistemine 22 Haziran 2012 tarihinde 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nun yürürlüğe girmesi ve birincil mevzuata ek olarak 26 Ocak 2013 tarihinde Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu Yönetmeliği'nin yayımlanmasıyla uygulanmaya başlamıştır.

 Bu yasal değişiklikle,  tarafların uzun süren dava süreçlerine gerek kalmaksızın uzlaşabilmeleri ve mahkemelerin iş yükünün azaltılması hedeflenmiştir.

Arabuluculuğun en temel ilkelerinden bir tanesi gönüllülük ilkesidir. Tarafların arabulucuya başvurmaları kural olarak tarafların iradelerine bağlıdır. Taraflar; uyuşmazlığın her aşamasında arabulucuya başvurma, süreci devam ettirme ve süreç boyunca yapılan müzakereler sonucunda anlaşmaya varma imkânına sahiptir. Bu yönü ile arabuluculuk kurumunda göze çarpan ilk husus arabuluculuğun gönüllülük esasına dayalı olmasıdır.

Gönüllülük ilkesinde yer alan Tarafların arabulucuya başvurmalarının  tarafların iradelerine bağlı olmasının istisnası ise bazı dava türleri için arabuluculuk şartının taraflarca yerine getirilmiş olması gerekliliği halidir. Zira bu hallerde, arabuluculuk tarafların iradelerine bağlı olmaktan çıkmış olup bir dava şartı haline gelmiş olmaktadır.

"Türkiye'de dava şartı haline gelen ilk arabuluculuk türü işçi işveren arasındaki uyuşmazlıklar olmuştur. Daha sonra tüketici uyuşmazlıklarında ve ticari uyuşmazlıklarda da arabuluculuk dava şartı haline gelmiştir" diyor Avukat Adem Dülger...

Kanun ne zaman yürürlüğe girdi?

Yargıda yeni düzenlemeleri içeren İcra ve İflas Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun 05.04.2023 tarihinde Resmî Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe girdi. Adalet Bakanlığı tarafından hazırlanan kanunla, kira uyuşmazlıkları da dava şartı arabuluculuk kapsamına alınmıştır.

Şöyle ki;

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar, (ilamsız icra yoluyla tahliye hariç), ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar, kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklar ve komşu hakkıyla ilgili uyuşmazlıklar, dava şartı olarak arabuluculuk kapsamına alınmıştır.

Her ne kadar kanun, 05.04.2023 tarihinde yürürlüğe girmiş ise de kira uyuşmazlıklarına ilişkin arabuluculuk düzenlemesine ilişkin kısım 01.09.2023 tarihinden itibaren yürürlüğe girmiştir.

Bu husus şu anlama geliyor;

01.09.2023 tarihi itibariyle yukarıda belirtilen kira uyuşmazlıklarında doğrudan dava açılamayacak. Davacı tarafından dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması ve sürecin tamamlanmış olması demek. Bu zorunluluğa uyulmadan dava açılırsa, dosya üzerinde hiçbir işlem yapılmadan "dava şartı yokluğu" nedeniyle mahkeme davayı usulden reddedecektir.

Taraflar arabuluculukta anlaşırlarsa dava yolu kapanacak ve anlaşamazlarsa davacı son tutanağı dava dilekçesine ekleyerek davasını açabilecek.

Arabuluculuk faaliyeti sonunda varılan anlaşmanın kapsamı taraflarca belirlenmektedir. Anlaşma belgesi düzenlenmesi hâlinde bu belge taraflar ve arabulucu tarafından imzalanır. Taraflar arabuluculuk faaliyeti sonunda bir anlaşmaya varırlarsa, bu anlaşma belgesinin icra edilebilirliğine ilişkin şerh verilmesini talep edebilirler.

Dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulmuşsa, anlaşmanın icra edilebilirliğine ilişkin şerh verilmesi, arabulucunun görev yaptığı yer sulh hukuk mahkemesinden talep edilebilir.

Davanın görülmesi sırasında arabuluculuğa başvurulması durumunda ise anlaşmanın icra edilebilirliğine ilişkin şerh verilmesi, davanın görüldüğü mahkemeden talep edilebilir. Bu şerhi içeren anlaşma, ilam niteliğinde belge sayılacak.

Arabuluculuk faaliyeti sonunda anlaşmaya varılması hâlinde, üzerinde anlaşılan hususlar hakkında taraflarca dava açılamaz.

İlamsız icra yoluyla tahliye hariç kiralananın tahliyesi, kira bedelinin tespiti, kira uyarlama davaları, kira bedeli, aidat, güvence bedeli alacağı, tamirat ve tadilata izin, yer göstermeye izin, mecura verilen zararın tazmini,  temerrüt, iki haklı ihtar, taahhüt, gereksinim, sözleşmeye aykırılık, on yıllık yenileme süresinin dolması, bir başka konutun varlığı nedeniyle tahliye vb. gibi alacak, tazminat ve tahliye talepleri için dava yerine öncelikle arabuluculukta çözüm aranacak...

Dava şartı arabuluculuğa ilişkin hükümler, 1 Eylül tarihinde yürürlüğe girecek ve uygulanmaya başlayacak.

1 Eylül tarihinden önce ilk derece mahkemelerinde açılacak olan davalar ile istinaf mahkemeleri, bölge adliye mahkemeleri ve Yargıtay'da görülmekte olan davalar için uygulanmayacaktır.

Arabulucuya başvuru ücretsizdir.

 Anlaşma sağlanırsa Adalet Bakanlığı Arabuluculuk Ücret Tarifesi'ne göre belirlenen arabuluculuk ücreti taraflarca yarı yarıya ödenir. Bu ücret Adalet Bakanlığı'nca belirlenecek.

Kira uyuşmazlıkları, özellikle kat mülkiyetine ve komşuluk hukukuna dayanan uyuşmazlıklarda arabuluculuk aşaması önemli bir süreçtir.

Çünkü bu tür uyuşmazlıkların tarafları sürekli birbirleri ile yüz yüze gelmektedir. Bu nedenle aslında arabuluculuk en ideal çözüm yoludur.

Çünkü arabuluculukta müzakere süreci, ilişkilerin korunması, çözümü tarafların kendilerinin bulması esastır.

Mahkemeden daha kısa sürer ve ekonomiktir.

Arabuluculuk anlaşması mahkeme kararına eşdeğerdir.

Arabuluculuk sürecinde uyuşmazlıklarınızı rahat bir ortamda ve açıkça konuşabilirsiniz. Süreçte konuşulan her şey gizli tutulur. Taraflara ait bilgilerin mahremiyeti önem taşır. Taraflar kendi çözümlerini bulduklarından anlaşmazlıklar ortadan kalkarken ilişkiler de devam eder.